Cosa si deve fare quando si vende/affitta una casa?
I documenti necessari.
Dunque, cosa serve per vendere casa? Oltre ai documenti riguardanti il venditore, che deve essere chiaramente il proprietario effettivo della casa, è necessario raccogliere anche tutta una serie di documenti necessari per vendere casa riguardanti in modo specifico l'immobile.
I documenti obbligatori per vendere una casa sono:
- Atto di provenienza
- Visura catastale
- Planimetria catastale
- Titolo edificatorio abilitativo
- Certificato di agibilità o abitabilità
- Visura ipotecaria
- Regolamento di condominio
- Eventuale contratto di locazione
- Copia del contratto di mutuo
- Eventuale autorizzazione dei Beni Culturali, solo se si tratta di un immobile di un certo tipo, quindi assoggettato a determinati vincoli dalla Soprintendenza.
Se si tratta di una casa con giardino, è bene ricordarsi che ci sono altri due documenti molto importanti che devono essere presentati:
- Certificato di destinazione urbanistica (CDU), obbligatorio nel caso in cui il terreno superi i 5000 mq (diversamente è facoltativo).
- Scheda relativa al pozzo artesiano per uso domestico (serve per poter prelevare acque pubbliche dalle falde sotterranee per irrigare il proprio giardino).
Documenti per vendita casa relativi all'immobile
La documentazione relativa all'immobile non sempre è semplice e veloce da reperire, dunque è bene organizzarsi per tempo se non ci si vuole ritrovare ad avere intoppi quando si è magari già in fase di trattativa con un potenziale acquirente.
Vediamo adesso più nel dettaglio cosa sono, a cosa servono e come procurarsi i documenti per la compravendita di una casa.
Attestato di prestazione energetica (APE)
Tra i documenti indispensabili per vendere casa non abbiamo ancora, volutamente, citato l'Attestato di Prestazione Energetica, detto APE, proprio perché merita un discorso a parte.
Si tratta, infatti, di un documento imprescindibile e che deve essere disponibile fin da subito, non appena si decide di vendere una casa. Senza certificato è impossibile fare una valutazione dell'immobile, non è neppure consentito fare pubblicità, né ovviamente si può anche solo lontanamente pensare di poter arrivare al momento del rogito senza averlo.
A cosa serve l'APE e quali sono i documenti necessari per arrivare alla stesura di tale documento?
L'Attestato di Prestazione Energetica, lo dice il termine stesso, serve a stabilire la classe energetica e l'indice di prestazione energetica di un immobile. Sono dati importanti, questi, perché inquadrano quelli che saranno verosimilmente i consumi di quell'abitazione. La documentazione che occorre per arrivare alla stesura dell'APE è la seguente:
- Planimetria catastale e visura catastale
- Libretto dell'impianto termico, se si tratta di impianto autonomo.
- Libretto di centrale, per gli impianti centralizzati.
- Anno di costruzione dell'immobile, recuperabile dagli atti notarili.
- Documento d'identità del proprietario.
Un tecnico specializzato, in qualità di certificatore, dovrà raccogliere tutta la documentazione ed effettuare un sopralluogo per verificare di persona le caratteristiche della casa che si desidera vendere. In questo modo, potrà ad esempio accertare le caratteristiche di muri, pavimenti, infissi, ecc. Tutte cose importantissime ai fini della stesura di tale attestato.
Le classi previste per quanto concerne la prestazione energetica sono dieci, e si va dal massimo dell'efficienza (A4) fino al minimo previsto (G).
Fino a qualche anno fa (giugno 2013), al posto dell'APE c'era l'ACE (Attestato Certificazione Energetica): quest'ultimo ha comunque una validità di 10 anni, a meno che non siano state apportate modifiche significative nel frattempo.
Visura e planimetria catastale
La visura catastale è un documento necessario per identificare inequivocabilmente l'immobile. Al suo interno sono definite: la classe, la categoria, la rendita dell'edificio, ecc ... oltre ad essere fornite tutte le informazioni su chi vanta diritti reali sulla casa stessa (proprietario).
Visura e planimetria catastale
La visura catastale è un documento necessario per identificare inequivocabilmente l'immobile. Al suo interno sono definite: la classe, la categoria, la rendita dell'edificio, ecc ... oltre ad essere fornite tutte le informazioni su chi vanta diritti reali sulla casa stessa (proprietario).
E' necessario verificare che la visura catastale sia aggiornata nei registri catastali, perché potrebbe anche non esserlo e, in quel caso, occorre chiedere una visura ipotecaria in conservazione.
La planimetria catastale, invece, non è altro che la piantina della casa, ovvero il disegno tecnico da cui risultano le misure dell'immobile, i contorni, la suddivisione e la destinazione dei locali interni, i dati metrici e altre informazioni sull'edificio.
Per ottenere sia la visura che la planimetria catastale è sufficiente che i titolari dei diritti sull'immobile, o i loro delegati, presentino una richiesta al catasto.
Titolo edificatorio abilitativo
Il titolo edificatorio abilitativo è un documento che riguarda la licenza edilizia, il permesso di costruire e molti altri aspetti legati all'urbanistica.
Per titoli abilitativi si intendono le pratiche amministrative necessarie per l'esecuzione di qualunque tipo di intervento su qualunque tipo di edificio. Quelli attualmente necessarie per la normativa vigente sono:
- Edilizia libera
- CILA
- PdC
- SCIA
- super SCIA
Certificato di destinazione urbanistica
Il certificato di destinazione urbanistica (CDU) è un documento che riepiloga i dati importanti relativi a una proprietà che prevede la presenza di un terreno.
Il CDU è necessario solo nel caso di compravendite immobiliari con terreni superiori ai 5000 mq. Può essere richiesto all'ufficio comunale dell'area in cui è ubicato l'immobile.
Certificato di agibilità o abitabilità
Si tratta di un documento necessario per certificare che l'immobile risponda a determinati requisiti di sicurezza, igiene, salubrità, ecc...
La certificazione di agibilità viene rilasciata dal Comune, previa richiesta, entro 15 giorni dalla fine dei lavori di costruzione o ristrutturazione dell'immobile, una volta appurato che siano soddisfatti i requisiti urbanistici.
Atto di provenienza
L' atto di provenienza (atto notarile di compravendita, di donazione, successione, ecc.) è il documento che comprova la modalità attraverso la quale si è entrati in possesso dell'immobile e riporta i nomi del proprietario o dei proprietari della casa.
Per richiedere una copia autenticata dell'atto di provenienza di un immobile è possibile rivolgersi allo studio notarile che ha stipulato il passaggio di proprietà. O, nel caso non fosse più in attività, inoltrare una richiesta all'Archivio distrettuale notarile o alla Conservatoria dei Pubblici Registri Immobiliari.
Regolamento di condominio e dichiarazione di regolare pagamento delle spese condominiali
Nel caso in cui l'immobile in vendita facesse parte di un complesso condominiale, per la compravendita della casa è necessario procurarsi la documentazione relativa alle norme e alle spese condominiali.
Sia il regolamento di condominio che la dichiarazione di regolare pagamento delle spese condominiali possono essere richiesti all'amministratore.
Entrambi i documenti fanno parte di quella che viene definita "liberatoria condominiale", ossia un documento scritto dall'amministratore, con il quale si attestano debiti e crediti del condomino richiedente per l'anno in corso e per i dodici mesi precedenti. Questa attestazione deve contenere anche indicazioni relative alle eventuali liti pendenti o in corso di giudizio.
Contratto di locazione
Nel caso in cui l'immobile fosse già locato, tra i documenti per la vendita della casa deve essere compreso anche il contratto di locazione, che indica il tipo di affitto, la data di scadenza e la tempistica per il rinnovo.
Certificazioni di conformità degli impianti e libretto della caldaia
La dichiarazione di conformità degli impianti è il documento che rilascia l'impresa abilitata dopo avere installato o modificato l'impianto. Si tratta di un documento molto importante per tutelare il committente ed è necessario nel caso in cui si voglia vendere casa.
Il libretto della caldaia è un documento obbligatorio per tutti gli impianti con potenza inferiore a 35 kW. Deve essere conservato e presentato in caso di controllo.
Copia del contratto di mutuo
Se la casa che si vuole vendere è già gravata da un mutuo, sarà necessario presentare una copia del contratto di mutuo prima di procedere con il passaggio di proprietà.
Visura camerale dell'agenzia immobiliare
Se il venditore corrisponde ad una società, come nel caso della vendita diretta da parte di un'agenzia immobiliare, per vendere casa è necessario presentare la visura camerale.
La visura camerale è un documento che fornisce informazioni su qualunque impresa italiana, come: dati anagrafici, partita IVA, data di costituzione, natura giuridica, codice REA, e-mail certificata, stato dell'attività, capitale sociale, ecc...
Documenti relativi al proprietario per la vendita di un immobile
La primissima cosa che il venditore dovrebbe fare è sincerarsi di disporre dei seguenti documenti personali:
- Carta d'identità (chiaramente non scaduta)
- Codice fiscale / tessera sanitaria
- Estratto atto di matrimonio o certificato di stato libero o di unione civile
- Copia di eventuali convenzioni extra matrimoniali
- Copia del permesso di soggiorno o del visto d'ingresso per i cittadini extra UE
Una volta appurato di possedere regolarmente tutta questa documentazione, allora si può procedere pensando a quali sono tutti gli altri documenti necessari per poter vendere casa.
Documenti per il rogito
Oltre a quelli già analizzati, ci sono altri documenti per il rogito che è necessario procurarsi prima della data fissata per formalizzare la compravendita di fronte al notaio.
In particolare:
- Copia dell'eventuale dichiarazione fiscale di successione;
- Copia dei mezzi di pagamento di quanto già ricevuto;
- Copia del preliminare di vendita;
- Se l'acquirente paga il prezzo con accollo del mutuo esistente, copia della ricevuta dell'ultimo pagamento;
- Se ci sono ipoteche sulla casa, copia della ricevuta di estinzione del mutuo e copia dell'assenso alla cancellazione.
Vendere casa da privato: i documenti necessari
Ora che conosci tutti i documenti per vendere casa, va detto che il venditore è sempre assolutamente libero di scegliere se tentare di vendere casa privatamente, semplicemente tramite inserzioni, annunci sul web e affidandosi al semplice passaparola, o se invece sia preferibile rivolgersi ad un'agenzia immobiliare o, comunque, ad un consulente del settore.
I documenti per vendere casa da privato non variano rispetto a quando ci si affida a un'agenzia, anche se in quest'ultimo caso, a fronte ovviamente del pagamento di un compenso, si avrà di certo un'assistenza maggiore anche per quanto concerne la preparazione di tutta la documentazione occorrente. Potrebbe dunque rivelarsi una soluzione vincente e semplificare, di molto, le cose.
Documenti relativi all'immobile da affittare.
APE: l'Attestato di Prestazione Energetica
La classificazione energetica degli edifici è un documento fondamentale anche per l'affitto immobiliare oltre che per la vendita. Il documento certifica il fabbisogno di energia primaria non rinnovabile dell'abitazione, ossia, i consumi energetici necessari per riscaldare l'abitazione tenendo conto del suo isolamento termico.
Visura catastale
La visura catastale è necessaria a identificare l'immobile da affittare, le sue caratteristiche e le informazioni anagrafiche di chi vanta i diritti sulla casa (ad esempio il proprietario).
Planimetria catastale
La planimetrica catastale è il disegno dell'immobile in cui è illustrata la distribuzione dei locali con le relative misure.
Certificato di agibilità o abitabilità
Il certificato di agibilità o abitabilità è un documento che attesta la vivibilità della casa in termini igienico sanitari, di sicurezza degli impianti installati e la conformità dell'immobile al progetto di costruzione.
Atto di provenienza
L'atto di provenienza attesta la titolarità di un diritto reale su un immobile da parte di un soggetto. Il documento è un atto notarile o una scrittura privata come ad esempio un atto di compravendita o trascrizione dell'accettazione tacita dell'eredità.
Regolamento di condominio
Nel caso in cui l'immobile da affittare si trovasse in un condominio, il proprietario è tenuto a fornire all'affittuario il regolamento di condominio. Si tratta di un documento obbligatorio nel caso in cui il condominio fosse abitato da almeno 11 condomini.
Contratto di locazione
La locazione è un contratto con il quale il locatore permette il godimento del bene al conduttore (in questo caso l'affittuario), per un periodo di tempo determinato, in cambio di corrispettivo in denaro. Al momento della registrazione del contratto sarà necessario presentare almeno due copie del contratto di locazione, con firme in originale.
Il proprietario può scegliere di mettere in locazione il proprio immobile con la cedolare secca. Si tratta di un regime di tassazione sui redditi da affitto d'immobili a uso abitativo, alternativo all'Irpef e addizionali e facoltativo, introdotto nel 2011 con l'art. 3 del decreto legislativo del 14 marzo e disciplinato dal provvedimento del direttore dell'Agenzie delle entrate del 7 aprile dello stesso anno.
Documenti relativi al proprietario
Carta d'identità e codice fiscale
Affinché il contratto di affitto sia ritenuto valido è fondamentale che il documento d'identità (o passaporto) e il codice fiscale del proprietario siano in corso di validità.
Documenti necessari in fase di registrazione del contratto
In fase di registrazione del contratto di affitto sarà necessario presentare:
- Contrassegni telematici per il pagamento dell'imposta di bollo, con data di emissione non successiva alla stipula del contratto.
- Ricevuta di pagamento dell'imposta di registro effettuata con Modello F24, solo se non si è optato per la cedolare secca.
Registrazione del contratto di affitto con Associazione di categoria(sunia ecc.)
È bene sapere anche che, se si procede all'affitto del proprio immobile con un intermediario, quest'ultimo deve rilasciare ai contraenti una dichiarazione con cui si impegna a provvedere alla trasmissione della richiesta di registrazione, ad effettuare i pagamenti telematici delle imposte relative ai canoni per le annualità successive, alle proroghe, alle cessioni e alle risoluzioni.