Permute tra immobili

DIFFERENZA TRA PERMUTA E BARATTO:

La permuta immobiliare "pura" è la tipologia più rara e capirne la ragione è semplice: è particolarmente difficile che fra richiesta e offerta il valore sia esattamente uguale. Ecco perché in campo immobiliare è più frequente la permuta con conguaglio, che serve a compensare il minor valore di uno degli immobili o terreni in permuta.

La permuta immobiliare sta conoscendo un certo sviluppo negli ultimi anni, da che le Banche hanno stretto al credito e diminuito il numero di mutui concessi ai clienti.

Le imprese costruttrici poi, devono fare i conti con l'incalzante crisi di settore e quindi hanno aperto a quest'opportunità che, se da un lato vede ridursi l'entrata economica data dalla disponibilità ad accettare un immobile in cambio di un altro, dall'altro rende possibile la vendita de i suoi prodotti e anche lo sviluppo di un altro settore legato alla propria impresa che è quello della ristrutturazione degli immobili accettati in permuta al fine di aumentarne il valore di vendita.

La tipologia di permuta che vede protagonisti gli immobili, è abbastanza complessa, nel senso che molte sono le possibili azioni che possono verificarsi.

Alcuni esempi

Permuta di un immobile esistente con immobile in costruzione: in questo caso abbiamo un permutante che cede la proprietà di un immobile e accetta di divenire proprietario di un immobile in costruzione. In un caso come questo, chi acquisisce l'immobile esistente ne viene in possesso subito mentre l'altro dovrà attendere la fine dei lavori.

Inoltre, ciò può avvenire sia fra privati sia fra impresa di costruzioni e acquirente privato. In tal caso il privato acquisisce la proprietà del nuovo immobile dando in permuta il proprio appartamento in conto vendita.

Altro caso: un privato cede a un'impresa di costruzione un terreno edificabile contro una o più unità abitative. Attenzione: in casi come questi - più complessi - è bene sapere che sarà necessaria una fideiussione che garantirà la consegna degli immobili in costruzione. La fideiussione altro non è che una forma di garanzia, regolamentata dall'art. 1936 del Codice Civile che recita: "È fideiussore colui che, obbligandosi personalmente verso il creditore, garantisce l'adempimento di un'obbligazione altrui".

Vantaggi fiscali:

la permuta immobiliare fra privati non è soggetta ad i.v.a.: le imposte che si devono versare per il trasferimento di proprietà infatti, vengono pagate solo sull'immobile di valore maggiore e le spese notarili conteggiate sulla stipula di un unico atto. La ripartizione di tasse e imposte è solitamente divisa equamente salvo diverso accordo fra le parti.

Ricapitolando: si paga un unico atto notarile calcolato solo sulle imposte (catasto e registro) dell'immobile di maggior valore e dividendo poi equamente tali costi fra i permutanti. Un notevole risparmio.

La permuta immobiliare fra privati e imprese costruttrici: in tal caso l'impresa costruttrice è soggetta a i.v.a. che poi non potrà essere compensata con l'imposta di registro. Nella maggior parte dei casi, l'impresa dovrà anche intestarsi l'immobile con conseguenti maggiori spese notarili da prendere in considerazione.

Cosa diversa è invece il baratto ; Molti non sanno che, in effetti, la permuta è solo l'evoluzione giuridica del baratto che lo ha reso permuta dal momento che ne stabilisce regole attraverso alcune normative.

In effetti nel baratto - di antica tradizione che a tutti gli effetti si può considerare il primo metodo di mercato e commercializzazione utilizzato dall'umanità - vi è solo uno scambio di beni fra due o più persone.

Nel baratto semplice, contrariamente alla permuta, il valore dei beni si equivale non essendo determinante stabilire nettamente il corrispettivo economico dei beni in scambio e verificandosi spesso tra privarti cittadini, lo scambio di beni

Ciò peraltro determina anche una differenza sostanziale: nel baratto la regola fondamentale e incontrarsi tra persone che desiderano entrare l'uno in possesso di uno o più beni dell'altro. Gli stessi beni divengono moneta che realizzano la transazione di vendita l'uno verso l'altro.

C'è poi anche il caso di baratto fra un privato cittadino - esente da i.v.a - e un altro che sia un professionista o un'impresa: in tal caso le cose cambiano, ma di poco.

Per far chiarezza pensiamo al nuovo trend che si sta sviluppando nel settore dei baratti e che vede protagonisti alcuni B&B italiani che hanno aderito pochi anni fa ad un circuito che prevede per gli aderenti, la possibilità di offrire in scambio pernottamenti presso le proprie strutture in cambio - da parte dei villeggianti - di tutto ciò che vi viene in mente: c'è chi chiede alimenti tipici regionali, chi la realizzazione di un sito web, chi la ritinteggiatura della staccionata e così via...

In un caso del genere, la Legge parla chiaro: attraverso l'art. 11 e dall'art.13, comma 2, lett. d), del D.P.R. 633/1972, si chiarisce che lo scambio di beni contro beni o servizi contro servizi che avvengano tra un elemento assoggettato ad i.v.a ed un altro i.v.a esente, rientra nelle regole della permuta.

Se in pratica soggiorniamo presso un B&B, con cui concordiamo uno scambio di oggetti usati o servizi da noi procurati e noi non siamo giuridicamente soggetti ad i.v.a., il B&B dovrà comunque produrre lo scontrino fiscale o la fattura e il bene o servizio che noi offriamo in cambio sarà il "denaro" con cui salderemo il conto dei pernottamenti.

Se a nostra volta siamo professionisti con partita i.v.a o titolari di impresa e barattiamo beni o servizi in cambio di pernottamenti in un B&B, allora entrambi dovremo produrre scontrino fiscale o fattura.

Innanzitutto è bene sapere che a livello giuridico, qualsiasi operazione di scambio o baratto viene in effetti qualificato come contratto di permuta (art. 1552 del Codice Civile) essendo la permuta una sorta di evoluzione del concetto di baratto.

Detto ciò, esistono alcuni elementi fondamentali che devono coesistere all'interno di un contratto di permuta affinché esso sia valido: vediamoli.

Innanzitutto vediamo gli elementi essenziali che sono (come per il contratto di vendita)

• L'accordo che avviene quando le parti in causa del contratto giungono all'accettazione delle condizioni contrattuali
• La causa che è un elemento giuridico e rappresenta la funzione economico-sociale che viene assolta attraverso il contratto. Attraverso la Causa contrattuale si evince lo scopo del contratto stesso. Causa che per ovvie ragioni deve essere lecita e quindi conforme alle a norme in vigore e anche all'ordine pubblico e al buon costume.
• La forma corrisponde alla descrizione delle modalità attraverso le quali le parti dichiarano la volontà di stringere un accordo contrattuale. In mancanza di Forma il contratto può essere considerato nullo.
• L'Oggetto è la descrizione dell'accordo e quindi l'indicazione di ciò che avverrà fra le parti. Nel caso della permuta può mancare l'elemento economico (permuta pura) o viene inserito il valore di conguaglio

Qualcuno eccepirà: "Ma che differenza c'è allora fra un contratto di vendita e uno di permuta"? La risposta è molto semplice: nel contratto di vendita c'è scambio di beni e servizi contro un corrispettivo in denaro, per cui si fissa un prezzo e ciò accade sempre. In quello di permuta invece può eventualmente esistere un conguaglio in denaro nel caso in cui i beni o diritti scambiati non equivalgono in valore, ma fondamentalmente la permuta è per sua natura un trasferimento di beni o diritti acquisiti.